Apresentação de Imóvel pelo Fiador

A modalidade de garantia Fiança instituída pela Lei de Locações de imóveis Urbanos, nº 8245/91 em seu artigo 37, II, é composta de fiador(es) em contratação a este título inserida no bojo do Contrato de Locação, sendo ofertada pela parte locatária e podendo ser aceita ou não pela parte locadora; e tendo caráter pessoal de responsabilização, pois em havendo inadimplemento do aluguel convencionado e demais pagamentos que advenham da locação, o fiador responderá com o seu patrimônio pessoal.

Como dito anteriormente de que o locador tem o arbítrio de aceitar o fiador, a lei também o reserva o direito de verificar sua idoneidade e se possui bens suficientes para eventual cumprimento da obrigação, perante o que determina o art. 825 do Código Civil: “Quando alguém houver de oferecer fiador, o credor não pode ser obrigado a aceita-lo se não for pessoa idônea, domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança, e não possuir bens suficientes para cumprir a obrigação.”

Deste modo, está a parte locadora autorizada por lei a realizar analise cadastral por vários meios legais para conferir a idoneidade do(s) fiador(es) apresentado(s) como também a capacidade de pagamento, onde um dos itens de aferição é a propriedade de imóvel(is), o que deve ser entendido, repete-se, por demonstração de capacidade de pagamento e não por dupla garantia, o que é vedado e punido pela Lei do Inquilinato de nº 8245/91 em seu art. 37, § único: “É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.” ; propriedade esta que pode ser colocada no Contrato de Locação em clausula que descreva ter sido a titulo de capacidade de pagamento apresentado imóveis a serem identificados e qualificados dentro da clausula.

Quanto a quantidade de imóveis a serem apresentados, isto por ser prerrogativa legal do locador conforme mencionado anteriormente, ou seja, a eleição dos bens suficientes para cumprimento da obrigação, tal suficiência é de seu arbítrio, e é claro respeitando a boa-fé objetiva que deve estar sempre presente nos contratos.

Aspecto importante a ser observado é que a escolha dos bens imóveis a demonstrar a capacidade de pagamento do garantidor (fiador), recaia sobre os não caracterizados como bem de família instituídos pela Lei nº 8.009/90, art. 3º, VII: “Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: … VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.” Apesar disto o Supremo Tribunal Federal recentemente finalizou o julgamento sobre a penhorabilidade de bem de família de fiador em contrato de locação tanto comercial quanto residencial permitindo a penhora.

Concluindo, recomenda-se a não eleição de bem caracterizado como bem de família quer pela lei acima ou por permissão do artigo 1.711 e seguinte do Código Civil (neste caso deve estar registrado na matricula do imóvel) para demonstração de capacidade de pagamento, devendo-se optar para eleição de bens imóveis fora desta condição, preferencialmente comerciais naturalmente afastados do que seja bem de família, que

tem a seguinte definição: “Bem de família é a propriedade destinada à residência e moradia da família que recebe o benefício da impenhorabilidade, ou seja, não pode ser penhorado e não pode sofrer nenhuma forma de apreensão.”