Desfazimento da Locação (retomada/devolução do imóvel)

Na locação de imóvel urbano contratada por prazo determinado, ao locador durante a vigência desse prazo ou sua fluência não é permitido reaver o imóvel, e ao locatário a devolução do imóvel será possível a qualquer tempo, assumindo a responsabilidade por eventual multa por rescisão antecipada se convencionada.

A rigor, esta é a regra, porém existem algumas exceções:

Locação em geral:

Alienação do imóvel locado

O adquirente poderá pedir a desocupação do imóvel em 90 dias a menos que exista no contrato de locação, fluindo com prazo determinado, clausula chamada “de vigência” e o contrato estiver averbado junto a matricula do imóvel.

Falta de pagamento de aluguel e demais encargos

O não pagamento do aluguel e/ou encargos é uma das causas da resolução do contrato, cabendo ao locador caso não consiga reaver o imóvel amigavelmente, propor a Ação de Despejo a partir do dia seguinte ao vencimento do prazo para pagamento.

Infração legal ou contratual

O contrato de locação é caracterizado por uma reciprocidade de obrigações entre locador e locatário. Algumas destas obrigações são estabelecidas na própria lei e outras se convencionam no contrato. Quando quaisquer destas obrigações, legais ou contratuais, são inadimplidas a parte inocente poderá requerer a rescisão do contrato acarretando o final da locação.

Falta superveniente da garantia de locação

Firmada a garantia na contratação da locação, em ela passando a não existir durante a vigência do contrato, o locador poderá exigir a apresentação de nova garantia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação a permitir o ajuizamento de Ação de Despejo com pedido de liminar de desocupação do imóvel, o que autoriza a lei pelo fato da locação estar sem garantia.

Realização de reparações urgentes no imóvel

No interesse coletivo de conservação e modernização das cidades com a decadência das construções, como também de se procurar proteger a ameaça à segurança física ou saúde da parte locatária perante precariedade o estado de conservação do imóvel, se o Poder Publico intimar o locador para realizar obras no imóvel locado, que não podem ser executadas com a permanência do locatário, ou, podendo ele se recuse a consenti-las, poderá o locador propor a ação de despejo para romper o contrato e exercer a retomada do imóvel para a finalidade antes mencionada.

Exclusivamente nas locações residenciais:

Em sendo ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado. Se o locatário continuar na posse do imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, haverá a prorrogação por prazo indeterminado, no qual o locatário ou locador poderão denunciar imotivadamente o contrato requerendo prazo de entrega do imóvel em trinta dias.

Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, onde o locatário poderá devolver o imóvel a qualquer tempo notificando o locador com 30 dias de antecedência, porém o locador somente poderá pleitear a retomada do imóvel por denuncia motivada se presente qualquer dos requisitos descritos no art. 47 da Lei do Inquilinato.

Exclusivamente nas locações não residenciais:

A rigor nas locações não residenciais, o contrato por prazo determinado cessa findo o prazo estipulado, onde se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado, o qual poderá ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para desocupação; ou notificada pelo locatário a vontade de devolução do imóvel com trinta dias de antecedência.

Existem condições especiais onde o locador não estará obrigado a renovar o contrato de locação e que estão descritas no artigo 52 da Lei do Inquilinato; e as em que o contrato não poderá ser rescindido em se tratando de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, conforme artigo 53 da lei antes mencionada.