Exoneração do Fiador

Entende-se por exoneração do fiador o cumprimento da vontade de quem deu garantia pessoal (física ou jurídica) de se desonerar das obrigações da fiança decorrentes de contrato acessório de fiança e que se integra ao contrato de locação principal.

Esta vontade tem procedimentos diferenciados em cada uma das 3 situações:

1) contrato de locação vigente com prazo determinado que não atingiu o seu final;

Neste caso afora a morte do fiador somente será permitida a sua exoneração após o final do prazo contratado, por notificação ao locador que poderá até ser feita antes, porém somente produzirá efeitos após o prazo antes mencionado, ou seja, a partir do momento em que o contrato passa a contar com prazo indeterminado cujas peculiaridades serão tratadas no item 2 a frente.

A exceção ocorre nas locações residenciais em caso de separação de fato, separação judicial, divorcio ou dissolução de união estável, que embora possa prosseguir a contratação com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, será permitido ao fiador exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo locatário remanescente, que fica responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação do locador.

2) contrato de locação vigente, porém por prazo indeterminado perante ter continuado após o seu prazo final pactuado onde houve a prorrogação da locação;

Havendo a prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, fica ele obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador.

2.1) Contratos firmados antes de 23/01/2010

Nestes contratos o fiador somente responde pelos débitos locatícios contraídos no período da prorrogação por prazo indeterminado, se houver previa anuência dele no contrato e em clausula expressa.

2.1) Contratos firmados a partir de 23/01/2010

Neles o fiador responde pelos débitos locatícios contraídos no período da prorrogação por prazo indeterminado havendo ou não previa anuência dele no contrato em clausula expressa.

3) existência de repactuação do contrato de locação ente locador e locatário quer por novação (transformação de uma dívida em outra) ou transação (termino de litigio mediante concessões reciprocas) ou moratória (adiamento de prazo de vencimento da dívida) sem a anuência (presença) do fiador.

Nestes casos o fiador não deverá ser responsabilizado para responder pelas obrigações decorrentes de aditamento que não anuiu.

Afinal, consumando-se a exoneração, por pedido do fiador, poderá o locador comunicar notificando o locatário, concedendo-lhe o prazo de 30 dias, para que apresente novo fiador, ou ofereça-lhe qualquer outra garantia das previstas na lei. Não assim fazendo o locatário, estará caracterizada a violação legal a permitir a ação de despejo, com base no artigo 9º inciso II da Lei do Inquilinato, que determina: “Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: … II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;”.