Quebra de contrato de aluguel

Como funciona a multa e o que diz a lei do inquilinato?

Sair de um imóvel alugado antes do fim do contrato, na verdade, é uma situação mais comum do que parece. Seja por uma mudança de cidade, pela compra de um novo imóvel ou até mesmo por uma oportunidade de emprego, muitas vezes, o inquilino, então, precisa rescindir o contrato antes do tempo previsto. Nesses casos, surgem diversas dúvidas, especialmente sobre a aplicação de multas, além dos direitos e deveres de ambas as partes envolvidas. Por isso, neste artigo, vamos esclarecer exatamente o que a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) estabelece sobre a quebra de contrato de aluguel, além de como funciona a cobrança de multa.

O que é a multa por quebra de contrato?

A multa é uma compensação financeira que protege o proprietário de um prejuízo inesperado quando o inquilino decide deixar o imóvel antes do prazo. Nos contratos de aluguel, é comum que a multa esteja em uma cláusula específica. O valor costuma variar entre três e cinco vezes o aluguel e deve ser atualizado no momento da ocorrência, pois a Lei do Inquilinato não estabelece um valor fixo. No entanto, o artigo 4º da lei determina que a multa deve ser proporcional ao período de cumprimento do contrato.

Exemplo de como calcular a multa por quebra de contrato:

• Valor do Aluguel (V.A): R$ 1.000,00
  
• Valor da Multa (V.M): R$ 3.000,00 (equivalente a 3 meses de aluguel)
  
• Duração do Contrato (D.C): 30 meses
  
• Tempo Restante do Contrato (T.R): 10 meses (o inquilino cumpriu 20 meses e faltam 10 meses para o término)

Passo a passo do cálculo:

1. O contrato começou em outubro de 2024 e estava previsto para terminar em abril de 2027, ou seja, a duração total do contrato é de 30 meses. No entanto, você solicitou a quebra do contrato em dezembro de 2026, quando já havia cumprido 20 meses, restando 10 meses para o término.
   
2. O contrato estipula que a multa é de 3 meses de aluguel, ou seja, R$ 1.000,00 x 3 = R$ 3.000,00.
   
3. Para calcular a multa proporcional, dividimos o valor total da multa pelos 30 meses do contrato: R$ 3.000,00 ÷ 30 meses = R$ 100,00 por mês.
   
4. Multiplicamos o valor da multa mensal pelos 10 meses restantes: R$ 100,00 x 10 = R$ 1.000,00.

Portanto, o inquilino que sair 10 meses antes do término do contrato pagará uma multa de R$ 1.000,00.

A Lei do Inquilinato permite que o inquilino quebre o contrato de aluguel antes do prazo, desde que respeite as regras acordadas. A multa compensa financeiramente o locador. O inquilino tem o direito de que o cálculo seja proporcional ao tempo restante do contrato, conforme o exemplo anterior A lei também prevê exceções. Em casos de transferência, pelo seu empregador para prestar serviço em outras localidade, diversa a do início do contrato, o inquilino pode ser isento da multa, desde que avise o locador com antecedência e comprove a necessidade. O locador não poderá, durante o período do contrato pactuado, exigir a devolução do imóvel, mesmo que pague a multa ao locatário. Isso reforça a importância de conhecer todas as condições estabelecidas no contrato e na lei, garantindo que ambas as partes preservem seus direitos.